重庆市国土资源房屋评估协会关于2025年度评估机构执业质量自律检查情况的通报

渝地房评协发〔2026〕5号

各评估机构：

根据《重庆市国土资源房屋评估协会评估机构执业质量自律检查暂行办法》（以下简称《检查办法》）相关规定，2025年，协会组织专家对房地产估价报告和土地估价报告进行了四批次的随机抽样与评审，现将检查情况通报如下：

一、评审总体情况

（一）房地产估价报告

2025年度共抽查房地产估价报告108份，其中：二等报告1份（占比1%），三等报告38份（占比35%）四等报告56份（占比52%），五等报告13份（占比12%）。

与2024年相比，首次出现二等报告，三等报告比例小幅上升，四等报告比例微幅下降，五等报告比例维持稳定。

（二）土地估价报告

2025年度共抽查土地估价报告94份，其中：三等报告5份（占比5%），四等报告80份（占比85%），五等报告9份（占比10%）。

与2024年相比，三等报告比例有所下降，四等报告比例略有上升，五等报告比例小幅降低。

（三）不同估价目的报告质量情况

1.房地产估价报告

2. 土地估价报告

二、检查结果分析及主要问题

（一）总体质量

从检查结果看，房地产估价报告整体质量虽呈向好趋势，但进步幅度有限。五等报告占比仍高达12%，反映出部分机构执业质量问题依然突出。土地估价报告质量提升态势不明显，四等报告占比较高，在报告的专业性、规范性与技术合理性方面尚有较大改进空间。

从估价目的维度来看，房地产估价中市场交易、抵押评估、司法处置等业务量较大的领域是不合格报告的高发区，这既反映了该类业务对法律法规、技术标准及特殊估价假设的高度依赖性，也暴露出估价人员在应对复杂业务时的专业能力和规范意识存在不足。土地估价中补缴地价、划转出、司法、转让等相对小众的估价目的不合格率显著偏高，反映出部分评估机构及估价人员对于非常规业务的研究不深、经验不足，在专业综合能力与技术处理规范性上存在明显短板。

（二）共性问题

1.估价目的与委托约定不符

部分报告的估价目的与委托书约定不一致。例如：委托事项明确为“抵押评估”，报告估价目的为“市场价值评估”；委托事项为“司法诉讼评估”，报告估价目的为“司法处置评估”。

2.估价目的表述模糊或关键要素缺失

部分报告的估价目的表述过于笼统，未明确具体行为指向，如仅注明“为委托人提供参考”或“经营决策使用”，未能清晰界定具体的经济行为及报告使用方向，导致报告用途不明。

3.估价目的与价值类型、技术路径不匹配

存在价值类型选择错误或与估价目的脱节的现象。例如，在抵押评估中误用“市场价值”替代“抵押价值”；在补缴地价款评估中，未明确区分“划拨土地使用权价格”与“出让土地使用权价格”，造成评估技术思路混乱。

（三）其他典型问题

房地产估价报告中的其他典型问题：

1.重大技术缺陷。

（1）同一报告致估价委托人函、估价结果报告与技术报告中的最终估价结果数值不一致；

（2）估价假设和限制条件设置缺失、不合理或与估价对象实际情况明显矛盾，直接影响估价结论的成立前提；

（3）估价方法适用性分析流于形式，对理论上适用但实际未选用的估价方法，缺乏具有说服力的排除理由说明；

（4）计算公式运用错误、关键参数取值依据不足、计算过程存在逻辑谬误，导致估价结果出现重大偏差。

2.报告附件与佐证材料严重缺失

缺少必要的权属证明材料、估价对象实地查勘照片；采用比较法时，缺少可比实例位置图、外观照片等必备材料，影响报告的可验证性与可信度。

土地估价报告中的其他典型问题：

1.地价定义设定不严谨、不完整

（1）用途、容积率、年期等关键规划利用条件的设定与合法权属证明文件或法定规划要求不符，且未说明理由；

（2）抵押评估中，未按规定扣除法定优先受偿款，或错误扣减了不应扣除的项目；

（3）出让评估中，未严格按照建设用地规划条件等政府文件的要求设定估价前提条件。

2.估价方法运用不规范、不充分

（1）仅采用单一方法进行估价，未遵循《城镇土地估价规程》的相关规定；

（2）市场比较法所选案例可比性差，修正体系粗糙，参数取值主观随意，缺乏市场数据的有效支撑；

（3）不同估价方法得出的结果差异过大时，未进行必要的差异分析和可信度检验，便随意确定权重。

3.报告备案材料不齐全

未按要求上传估价结果及签字估价师的盖章签字页、完整的产权证明文件、机构最新备案证明、市场比较法的案例现场照片及位置图等必备材料。

三、检查结果处置

针对报告检查中发现的问题，协会已向相关评估机构逐一发出书面评审意见及问题清单，并依据《检查办法》及行业自律规则，采取以下处理措施：

（一）及时改进。对于评审结果为四等及以上的报告，要求相关评估机构提交书面改进方案。

（二）限期整改。对于评审结果为五等的报告，协会将对出具该报告的评估机构进行约谈，责令其限期整改，并提交整改报告。

（三）重点检查。对于在检查中综合评定为五等的机构，将纳入下一步重点检查对象名单，加大抽查频次与检查力度。

四、下一步工作要求

为切实提升全行业执业质量，现对下一步工作提出如下要求：

（一）严守业务承接关，精准界定估价目的

各机构应在业务洽谈与委托阶段，与委托人充分沟通，明确、具体地约定估价目的、价值类型及报告用途，并在报告中予以准确、完整地表述，确保估价行为与委托需求高度契合。

（二）压实内部审核责任，严格执行三级审核制度

重点加强对估价目的与价值类型逻辑一致性、评估方法选取恰当性、参数取值依据充分性、财产范围界定准确性、假设限制条件合理性以及报告附件完整性等关键环节的实质性审核，杜绝形式审核。

（三）聚焦能力短板，深化专业培训与研讨

各机构应组织估价人员系统学习最新法律法规、估价规范、技术指引及行业典型案例。特别要针对不同估价目的下的业务特点、技术难点和风险点，开展专项培训与业务研讨，提升从业人员解决复杂问题的综合能力。

（四）强化过程管理，完善报告档案与备案工作

建立健全业务档案管理制度，确保自业务承接至报告出具全过程的书面记录、权属资料、现场查勘记录、市场依据、内部审核记录等证据链条完整、可追溯。严格按照规定进行报告备案，保证备案材料的真实性、准确性与完整性。

各评估机构须高度重视本次通报指出的问题，对照检查,认真开展全面自查与自纠。协会将持续完善执业质量检查机制，加大抽查力度，对整改不到位、屡查屡犯的机构及人员，将依据行业自律规定予以严肃处理，切实维护估价市场秩序和行业公信力。

重庆市国土资源房屋评估协会