重庆市国土资源房屋评估协会关于2024年度评估机构执业质量自律检查情况的通报

渝地房评协发〔2025〕7号

各评估机构：

       根据《重庆市国土资源房屋评估协会评估机构执业质量自律检查暂行办法》相关规定，协会分四批完成了2024年度评估机构执业质量自律检查工作，现将检查情况通报如下：

一、总体情况

（一）房地产估价报告整体质量有所提升

抽查了37家房地产评估机构（含外地驻渝分支机构），共106份报告。

三等报告41份（占比39%），四等报告54份（占比51%），五等报告11份（占比10%）。

与2023年类比，三等（良好）报告占比略有上升，同比上升11%；四等（及格）报告占比略有下降，同比下降9%；五等（不合格）报告占比略有下降，同比下降3%。房地产估价报告整体质量有所提升。

（二）土地估价报告整体质量提升较小

抽查了33家土地评估机构，共99份报告。

三等报告14份（占比14%），四等报告73份（占比74%），五等报告12份（占比12%）。

与2023年类比，三等（良好）报告占比略有上升，同比上升8%；四等（及格）报告占比略有下降，同比下降10%；五等（不合格）报告保持不变。土地估价报告整体质量提升较小。

二、主要问题

（一）房地产估价报告

1.报告格式规范性不足：封面名称冗长，未体现估价目的；目录页码混乱、声明格式不规范、估价结果报告缺项等。

2.重大技术问题

（1）致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果存在不一致。

（2）必要假设缺失或存在直接影响估价结果的不当假设。

（3）估价目的表述与估价委托书载明的内容不一致。

（4）价值类型选择与价值定义及内涵表述不一致。

（5）估价依据引用过时或失效文件，如担保法、物权法等。

（6）估价方法选择时，理论上适用但未选用且未说明未选用的理由。

（7）估价基础数据严重错误，计算公式选用错误，计算结果严重错误。

（8）多个估价对象，测算时仅对其中一个估价对象进行了详细测算，而直接以该估价对象的估价结果作为其余估价对象的估价结果。

3.附件缺失

缺少权属证明文件、估价对象实地查勘照片，以及运用比较法时缺少可比实例位置图及外观照片。

（二）土地估价报告

1.地价定义设定存在问题

（1）地价定义中用途、容积率、年期等设定与法定资料有出入且未说明理由；估价过程和估价结果中的地价定义不一致。

（2）以抵押为估价目的的报告，地价定义为抵押价值，但估价过程未扣除优先受偿款；地价定义为市场价值，但估价过程扣除了优先受偿款。

（3）出让或补缴地价的报告，未上传地价定义中设定重要参数依据的规划文件。

2.方法选择与运用不当

（1）报告中仅采用一种方法评估，但未经行业协会组织专家论证。

（2）多宗地评估仅以一宗地作为测算示例，其余宗地无测算过程直接得出地价。

（3）出让或补缴地价的报告，未按相关技术规范的要求选择估价方法。

（4）划拨土地评估的报告，未按《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）》（自然资办函〔2019〕922号）的相关技术要求选择估价方法。

（5）报告采用市场比较法时，描述的成交实例的部分主要信息（如容积率、用途等）与相关数据来源的网站上公布的信息不一致。

（6）不同估价方法的测算结果内涵不一致，未做修正或调整。

（7）估价结果总价计算错误、估价结果前后不一致、结果报告与技术报告（工作底稿）中估价结果不一致。

3.附件缺失

（1）未上传结果一览表，且土地估价报告（或技术报告）估价结果的盖章页未体现估价结果。

（2）报告备案时未上传与本次估价作业日期相对应的最新备案函。

（3）未上传签字估价师实地查勘的佐证材料。

（4）抵押目的的估价报告未上传产权资料或上传不完整。

（5）抵押目的的估价报告，地上有建筑物，未上传地上建筑物产权资料，且未说明理由。

三、主要原因

（一）风险防范机制不完善，风险识别意识淡薄

检查中发现部分机构的负责人对业务质量的重视程度不够，过分注重业务承揽或拓展，未能建立行之有效的风控制度，对机构层面和项目层面风险管理的重要性缺乏足够认识，单位技术负责人或项目负责人在业务执行过程中被动参与甚至缺失，三级审核流于形式，导致业务质量低下。

（二）市场竞争加剧，部分评估机构为获取竞争优势，缩减费用缩短时间导致报告质量偏低

部分评估机构为了获取更多业务，选择缩减评估费用及缩短评估时间，以此来吸引客户，增强自身在市场中的竞争力。评估费用的缩减意味着评估机构可用于聘请专业人员、开展专业培训以及使用先进评估工具的资金减少、评估流程简化、缺乏充分的分析和验证，导致报告质量偏低。

（三）从业人员责任心不强，专业胜任能力不足

《中华人民共和国资产评估法》第十三条规定，评估专业人员“应当履行遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务的义务”。检查发现，部分机构在专业人员数量、经验及能力等方面与所承接的业务不匹配；部分机构老估价师知识体系陈旧，年轻估价师经验不足，从业人员的责任心不强，专业胜任能力不足。

四、约谈与整改

针对检查中报告存在的问题，协会将每个报告存在的问题逐一进行了梳理分类，以通知的形式反馈给评估机构，并要求报告评为四等及以上的评估机构制定切实可行的改进提升方案；对报告为五等的评估机构进行了约谈，要求其限期整改，并提交整改报告。

五、2025年工作要求

（一）强化内部质控

各评估机构应强化三级审核机制，严格按协会《评估机构估价报告三级审核制度》的要求进行审核，重点核查实地查勘记录与报告描述的一致性，财产范围与估价结果的一致性，估价目的与价值类型、估价依据及估价原则的一致性，估价方法适用性，测算基础数据与取值参数依据及附件的完整性、准确性。

（二）规范报告编制

各评估机构应严格遵循《房地产估价规范》《土地估价规程》，要努力提升报告质量，不同估价目的及不同用途的估价对象要有针对性的分析及描述，避免简单模板化表述，确保内容真实、完整、逻辑清晰。

各评估机构技术负责人应加强自身学习，积极参与技术研讨，并定期组织员工对法规更新、案例解析进行培训，持续提升估价师及从业人员专业能力。

（三）注重风险提示

各评估机构针对估价报告中估价假设、特殊处理、税费负担及市场波动等影响估价报告的情况，要进行充分批露及风险提示，避免误导报告使用人。

（四）优化土地估价报告电子备案

各评估机构进行土地估价报告备案时，务必要上传完整的备案资料，特别是权属证明、案例等资料，确保备案系统信息的完整性。

各评估机构要高度重视本次通报的问题，举一反三开展自查自纠。协会将持续加大抽查力度，按照相关规定严肃处理整改不力或反复违规的机构。

重庆市国土资源房屋评估协会

2025年4月3日